Mis en application en 2020, le décret BACS (Building Automation & Control Systems) impose à certaines catégories de bâtiments de mettre en place une automatisation de leurs systèmes de gestion. Les technologies GTB (Gestion Technique des Bâtiments) ont fait leurs preuves. Les économies d’énergie et le gain de sécurité qu’elles génèrent sont importants. C’est pourquoi tous les bâtiments tertiaires d’une certaine envergure se sont vus prescrire une GTB obligatoire.
Sommaire
Le décret BACS, quand le gouvernement impose l’automatisation des bâtiments
Il faut comprendre le décret BACS comme une mesure faisant suite au décret Tertiaire. Il est lui-même issu des directives du Parlement Européen pour la performance énergétique. Le secteur immobilier est en effet responsable d’environ 45 % de la consommation énergétique en France (source: ADEME). Le décret Tertiaire impose ainsi à certains actifs immobiliers des obligations de résultat en termes d’économies d’énergie. Le décret BACS établit quant à lui une obligation de moyens. Et il positionne la GTB comme une clé de la performance énergétique.
L’objectif est le même. Il s’agit d’améliorer la qualité du parc immobilier français. Gestionnaires, architectes, promoteurs immobiliers, bailleurs, maîtres d’ouvrage : tout le monde doit y participer. La GTB n’est toutefois pas une obligation pour tous les bâtiments. Le décret BACS vise une catégorie bien précise d’actifs immobiliers.
Les bâtiments concernés par le décret BACS et la GTB obligatoire
Le décret BACS (ou décret n°2020-887 du 20 juillet 2020) mentionne de manière explicite à qui s’adresse la GTB obligatoire : « L’objectif poursuivi est d’équiper tous les bâtiments tertiaires existants et neufs de systèmes d’automatisation et de contrôle d’ici le 1er janvier 2025 pour ceux possédant des systèmes de plus de 290 kW et d’ici le 1er janvier 2027 pour ceux équipés de systèmes de plus de 70 kW ».
Les bâtiments tertiaires neufs ou existants
La GTB obligatoire imposée par le décret BACS cible la même topologie de bâtiments que le décret Tertiaire, à savoir le secteur tertiaire non résidentiel, marchand ou non. La superficie totale de l’activité tertiaire concernée est supérieure à 1000 m2. Elle peut être concentrée sur un bâtiment ou dispersée sur plusieurs lieux d’un même site.
Une précision doit être faite sur le terme « tertiaire ». Il ne qualifie pas l’activité principale de l’entité morale ou juridique, mais la destination des locaux. Ainsi, une entreprise du secteur industriel peut tout à fait se voir concernée par ces mesures si elle totalise plus de 1000 m2 de locaux à usage tertiaire. Il peut s’agir de bureaux, de points de vente, d’un espace de restauration collective, d’un site logistique, etc.
Les systèmes techniques énergivores
La superficie et la destination ne sont pas les seuls critères de la GTB obligatoire. Elle vise plus précisément l’immobilier tertiaire mobilisant des installations énergivores. Le système concerne tous ses équipements de chauffage et de refroidissement, de production d’eau chaude, de climatisation, d’éclairage, de sécurité et autres, toutes énergies confondues.
Le décret fixe deux échéances différentes en fonction de la puissance des systèmes techniques. L’installation d’une GTB est obligatoire d’ici 2025 pour les bâtiments dont la consommation annuelle est supérieure à 290 kW. Un délai de deux années supplémentaires est accordé aux bâtiments dont la consommation est supérieure à 70 kW, soit le quart de ceux qui sont concernés par la première échéance.
Une exception en cas de retour sur investissement supérieur à 10 ans
Peut-on se soustraire aux obligations du décret BACS ? Une possibilité d’excuse est prévue pour les structures qui justifieraient de la non-rentabilité d’une telle installation. Lors de sa déclaration en 2020, le décret BACS prévoyant une échappatoire pour les retours sur investissement supérieurs à 10 ans, hors aides financières pour l’installation d’un GTB. Avant le mois d’avril 2023, ce délai était de 6 ans.
Des économies d’énergie, oui, mais pas à n’importe quel prix. La durabilité ne doit pas venir mettre en danger la pérennité des entreprises et des collectivités, mais la renforcer. La mise en évidence de la non-rentabilité de l’installation de solutions GTB en rénovation peut être établie lors d’un audit énergétique. Celui-ci précède généralement tout projet de mise en place de systèmes GTB ou GTC.
La réglementation autour de l’installation d’une GTB obligatoire
Voilà quelques précisions concernant la réglementation qui encadre l’achat d’un système de gestion technique sur les bâtiments concernés par la GTB obligatoire.
Les performances énergétiques attendues
Le décret BACS ne précise en lui-même aucune notion de résultat. Les seuils de performance énergétique attendus par les bâtiments concernés sont fixés par le décret Tertiaire. Chaque structure peut retrouver les mesures attendues sur son espace OPERAT.
La régulation et l’autonomisation des équipements doit fait l’objet d’une étude personnalisée afin que chaque entreprise puisse recevoir des conseils avant d’installer une GTB. De nombreuses données seront prises en considération, comme d’éventuels autres travaux d’amélioration énergétique prévus.
Les différentes classes de GTB
Il existe à ce jour 4 classes de GTB, déterminant plusieurs seuils d’efficacité énergétique. La classe A correspond au niveau de performance le plus élevé via une installation globale. La classe B est considérée comme une technologie avancée, déployant par exemple une communication entre les systèmes techniques et des sources d’énergie renouvelable. La classe C est aujourd’hui le point de référence standard. Quant à la classe D, celle-ci poursuit d’autres objectifs que l’économie d’énergie et se concentre par exemple sur la sécurité ou le confort des occupants.
Un bâtiment concerné par le décret BACS doit s’orienter vers un système répondant à la norme NF EN ISO 52120-1. Cela correspond à l’installation d’une GTB de classe A ou B. Par ailleurs, les systèmes de GTB de classe A et B sont les seuls qui sont éligibles à la prime CEE.
Qui du propriétaire ou du locataire doit assumer le coût de l’installation ?
La répartition du rôle de chacun est clairement fixée par le décret Tertiaire. Le locataire est responsable de la consommation d’énergie des équipements de l’espace qu’il occupe. C’est d’ailleurs à lui de saisir les données correspondantes sur la plateforme OPERAT. Quant au propriétaire, responsable des performances énergétiques de ses bâtiments, il doit veiller à leur mise en conformité via des installations adéquates.
Sauf mention contraire stipulée dans le contrat de location, c’est généralement au propriétaire du bâtiment de supporter les frais de la GTB. Celle-ci peut justifier une augmentation des charges locatives. Les CEE quant à eux peuvent être mobilisés autant par le propriétaire que par le locataire du bâtiment. Le locataire devra dans ce cas prévenir le propriétaire de sa démarche et obtenir son accord pour réaliser les travaux. Pour davantage d’informations à ce sujet, vous pouvez consulter l’article 606 du Code civil ainsi que l’article R145-35 du Code de commerce.
